房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目通常都有涉及地下車庫(kù)，這個(gè)部分是否需要分?jǐn)偼恋爻杀?，長(zhǎng)期以來(lái)存在爭(zhēng)議，給企業(yè)的會(huì)計(jì)核算、涉稅處理都帶來(lái)困擾。嘗試分析如下：
一、成本分?jǐn)偟幕驹瓌t
《關(guān)于印發(fā)《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》的通知》 （財(cái)會(huì)[2013]17號(hào)）中對(duì)于成本分?jǐn)倖?wèn)題做過(guò)這樣的描述：
第三十四條 企業(yè)所發(fā)生的費(fèi)用，能確定由某一成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)按照所對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品成本項(xiàng)目類別，直接計(jì)入產(chǎn)品成本核算對(duì)象的生產(chǎn)成本；由幾個(gè)成本核算對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)選擇合理的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入。
項(xiàng)目中的住宅、商鋪、寫(xiě)字樓都共同負(fù)擔(dān)了土地成本，因此必須分?jǐn)?，但地下車位是否?fù)擔(dān)了土地成本？有人講地下車位也是建在土地之上，但這并不是理由。真實(shí)的原因應(yīng)追溯到土地成本的構(gòu)成原則。
二、土地成本的容積率因素
土地出讓金的計(jì)算通常同很多因素有關(guān)聯(lián)，如土地使用性質(zhì)、土地面積，還有土地容積率。容積率決定了未來(lái)土地上可以建設(shè)的房屋面積，直接影響開(kāi)發(fā)商的收益，因此土地如果調(diào)整容積率，也必然涉及出讓金補(bǔ)繳。
如《國(guó)土資源部關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2010〕204號(hào)）的有關(guān)規(guī)定：“經(jīng)依法批準(zhǔn)調(diào)整容積率的，市、縣國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)調(diào)整時(shí)的土地市場(chǎng)樓面地價(jià)核定應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款。
三、地下車位是否影響容積率？
根據(jù)上面分析，地下車位如果影響容積率，應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偼恋爻杀?，如果未影響容積率，不應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偼恋爻杀尽ｊP(guān)于這個(gè)問(wèn)題，各地政府部門在審批項(xiàng)目時(shí)可能有差異，但絕大多數(shù)地方政府規(guī)劃部門在審批時(shí)并未將地下車位面積計(jì)入容積率。所以，地下車位面積通常屬于總建筑面積，但不屬于計(jì)容面積。關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，在企業(yè)規(guī)劃審批中可以清晰區(qū)分。
因此，我們可以得出結(jié)論，如果地下車位不計(jì)入計(jì)容面積，不需要分?jǐn)偼恋爻杀?；如果?jì)入計(jì)容面積，應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偼恋爻杀?。?dāng)然，還要考慮地下車位是否對(duì)外銷售，如果不對(duì)外銷售，作為公共配套，不涉及成本單獨(dú)分?jǐn)倖?wèn)題，如果對(duì)外銷售，應(yīng)作為單獨(dú)成本對(duì)象，分?jǐn)倢?duì)應(yīng)成本。
這個(gè)原則會(huì)對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)處理、所得稅處理和土地增值稅處理都帶來(lái)深遠(yuǎn)的影響，尤其是對(duì)于土地增值稅處理。
四、對(duì)外銷售的地下車位分?jǐn)偼恋爻杀緦?duì)于土地增值稅的影響
地下車位如果對(duì)外銷售，無(wú)論有無(wú)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，通常界定為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，參與正常土地增值稅清算，而且在清算中和商鋪、寫(xiě)字樓、公寓等并入其他商品房類別統(tǒng)一計(jì)算增值額。(各地的執(zhí)行口徑不同，具體請(qǐng)按主管稅局的要求處理 )
對(duì)于具體企業(yè)項(xiàng)目而言，地下車位分?jǐn)偼恋爻杀咀罱K對(duì)于土地增值稅必然產(chǎn)生 ，如果分?jǐn)偅瑒t更多土地成本被計(jì)入了其他商品房扣除項(xiàng)目之中，如果不分?jǐn)偅嗤恋爻杀颈挥?jì)入了住宅扣除項(xiàng)目之中。至于哪個(gè)部分在清算中更需要分?jǐn)偝杀?，各個(gè)項(xiàng)目時(shí)有差異的。
但我們認(rèn)為，無(wú)論企業(yè)是否有沖動(dòng)將土地成本在地下車位進(jìn)行分?jǐn)偅鶓?yīng)遵循容積率的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行衡量。計(jì)容面積內(nèi)分?jǐn)偅辉谟?jì)容面積內(nèi)不分?jǐn)偂?
